Fachgerechte Einschätzung einer Immobilie mittels Verkehrswert

Für die Preisermittlung bei einem Immobiliengeschäft stellt der Verkehrswert für den Immobiliensachverständigen eine wichtige Basis dar. Die Verkehrswertermittlung ist insbesondere bei der Finanzierung einer Immobilie, der Beleihung eines Grundstücks oder bei An- und Verkauf ausschlaggebend. In diesen Fällen wird ein Immobiliengutachter hinzugezogen, um den Verkehrswert als Bemessungsgrundlage für die maximale Beleihungs- oder Kreditsumme, die das Kreditinstitut gewähren kann, zu ermitteln.

Dem Immobiliensachverständigen stehen grundsätzlich drei gängige Verfahren zur Ermittlung des Verkehrswertes zur Auswahl. Die Basis für die Ermittlung des Verkehrswerts stellt vor allem der materielle Wert einer Immobilie dar.  Für die Berechnung dieses Werts kann der Immobiliengutachter das Vergleichswertverfahren, das Sachwertverfahren oder das Ertragswertverfahren anwenden. Bei der Wertermittlung können diese Verfahren je nach Immobilienart auch in Kombination vom Immobiliensachverständigen eingesetzt werden.

In der Praxis nutzen Immobiliengutachter meist das Sachwertverfahren für die Verkehrswertermittlung, auch wenn dieses ein sehr komplexes Wertermittlungsverfahren darstellt. Der Immobiliengutachter wird dieses Verfahren vorwiegend bei eigengenutztem Wohnraum wie Einfamilienhäusern, Eigentumswohnungen und Zweifamilienhäusern verwenden.

Der Immobilien- und der Grundstückswert werden beim Sachwertverfahren getrennt voneinander ermittelt. Die Ableitung des Verkehrswerts erfolgt durch den Immobiliengutachter von den tatsächlichen Baukosten, die bei der Erstellung des Gebäudes angefallen sind. Natürlich fließen auch wertmindernde Faktoren wie Schäden an der Immobilie oder deren Sanierungsbedürftigkeit in die Berechnungen des Immobiliensachverständigen mit ein. Für das Grundstück kommt dann eine gesonderte Wertermittlung hinzu.

Bei gewerblich genutzten oder vermieteten Immobilien wird der Immobiliensachverständige das Ertragswertverfahren einsetzen, um einen verlässlichen Verkehrswert zu ermitteln. Bei solchen Immobilien stellt der Ertragswert die Basis für eine mögliche Beleihung dar.

Auf Grundlage des erzielbaren jährlichen Reinertrages erfolgt die Wertermittlung. Der Reinertrag ergibt sich für den Immobiliensachverständigen aus den Gesamtmieteinnahmen im Jahr, von denen die Bewirtschaftungs-, Betriebs- und Verwaltungskosten abgezogen werden. Aus der Multiplikation des Reinertrages und der voraussichtlichen Restnutzungsdauer errechnet sich der Gebäudewert für die Immobilie.

Das Vergleichswertverfahren bringt den Immobiliengutachter allerdings näher an die Realität heran. Dieses Verfahren wird meist für die Bewertung von Grundstücken eingesetzt. Dabei legt der Immobiliensachverständige die Bewertungen von vergleichbaren Grundstücken in gleicher Lage und in ähnlichem Zustand zugrunde