Vergleichswertverfahren

Neben dem Ertragswertverfahren und dem Sachwertverfahren stellt das Vergleichswertverfahren für Immobiliengutachter und Immobiliensachverständige eines der wichtigsten Verfahren zur Wertermittlung bei Immobilien dar. Das Vergleichswertverfahren hat gegenüber allen anderen Verfahren den Vorteil, dass in die Bewertung durch den Immobiliensachverständigen bzw. Immobiliengutachter die aktuelle Lage am Immobilienmarkt mit einbezogen wird. Der Immobiliengutachter erhält einen objektiven Einblick in den momentanen Verkehrswert einer Immobilie, in dem ein Vergleich zu anderen ähnlich gearteten Objekten durchgeführt wird.

Bei bebauten und unbebauten Grundstücken kann der Immobiliensachverständige für die Wertermittlung auf das Vergleichswertverfahren zurückgreifen. Basis des Verfahrens stellt ein Vergleich gleichwertiger Immobilien und Grundstücke mit dem zu bewertenden Objekt dar. In der Regel wird der Immobiliengutachter das Vergleichsverfahren bei Immobilien wie Eigentumswohnungen oder Ein- und Zweifamilienhäusern in Eigennutzung durch den Eigentümer anwenden. Mit Hilfe des Vergleichswertverfahren kann der Immobiliensachverständige den derzeitigen Marktwert der jeweiligen Immobilie oder des jeweiligen Grundstücks ermitteln. Vorteilhafter weise sollten die Vergleichsobjekte, die der Immobiliengutachter heranzieht, sich im gleichen Einzugsgebiet bzw. der gleichen Region befinden als auch in Form, Größe und Ausstattung ähnlich sein. Zudem ist der Zeitrahmen der letzten Bewertung der Vergleichsobjekte für den Immobiliengutachter wichtig, um sich am aktuellen Marktwert orientieren zu können.

Hat sich der Immobiliensachverständige als Wertermittlungswerkzeug für das Vergleichswertverfahren entschieden, so wird zunächst eine Bewertung von Grund und Boden stattfinden. Für die Immobiliengutachter hält der “Deutsche Gutachterausschuss” zu diesem Zweck eine Sammlung von Kaufpreislisten bereit, denen der Immobiliensachverständige Vergleichswerte entnehmen kann. Auf Einsicht in die Kaufpreissammlung muss der Immobiliengutachter allerdings einen Antrag stellen, um auf die Daten zugreifen zu können. Der Immobiliensachverständige sollte mindestens zehn Bewertungen vergleichbarer Grundstücke in seine Bewertung einbeziehen, um ein aussagekräftiges Ergebnis zu erzielen.

Hinsichtlich des Bodenrichtwertes erhält der Immobiliensachverständige einen Überblick, indem er zudem die Bodenrichtwertkarten von Städten und Gemeinden in seine Bewertung des Grundstückes einbezieht. Welche Grundstücke in verschiedenen Lagen welche Werte erzielen könnten, kann der Immobiliengutachter aus diesen Karten ersehen.

Die Kaufpreissammlung der Gutachterausschüsse kann dem Immobiliengutachter auch in Bezug auf bauliche Objekte, die sich auf dem Grundstück befinden, für die Berechnungen liefern. Für die Wertermittlung von Bauwerken können bisweilen die Grundstücksmarktberichte sowie eigene Marktrecherchen als Alternative für den Immobiliensachverständigen dienen. Zudem müssen selbstverständlich noch andere Faktoren wie baulicher Zustand, Ausstattung und Infrastruktur vom Immobiliengutachter bei der Wertermittlung einer Immobilie berücksichtigt werden.

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