Ertragswertverfahren

Ertragswertverfahren in der Praxis des Immobiliengutachters

In Deutschland bevorzugen die Immobiliengutachter und Immobiliensachverständigen meist eines der klassischen Wertermittlungsverfahren. Neben dem Vergleichswertverfahren und dem Sachwertverfahren wird häufig auch das Ertragswertverfahren favorisiert.

Das Ertragswertverfahren zählt in der Praxis der Immobiliensachverständigen bzw. Immobiliengutachter bei der Wertermittlung von gewerblich genutzten Immobilien, Mietobjekten und Mehrfamilienhäusern zu den am häufigsten eingesetzten Verfahren. Der Ertragswert ergibt sich aus zwei Basiswerten. Dies ist zum einen der Bodenwert, der für das jeweilige Grundstück, auf dem die Immobilie steht, ermittelt wird. Zum anderen ist allerdings für die Wertermittlung der Immobilie auch der Wert, der sich aus Pacht, Miete oder ähnlichen Einnahmen ergibt, ausschlaggebend und muss vom Immobiliengutachter bzw. Immobiliensachverständigen berücksichtigt werden.

Im Großen und Ganzen kommt das Ertragswertverfahren eher bei der Bewertung von Immobilien, die einen Ertrag erwirtschaften zum Einsatz. Soll eine Ertrag bringende Immobilie verkauft werden, so ist der jährliche, erzielbare Reinertrag für den Immobiliengutachter besonders relevant. Mittels des Ertragswertverfahrens kann der Immobiliensachverständige bzw. Immobiliengutachter eine Prognose über zukünftige, erzielbare Erträge abgeben.

Dem Immobiliengutachter bzw. Immobiliensachverständige stellt sich im Ertragswertverfahren eine komplexe Rechenaufgabe. Um diese zu lösen, kommen zwei unterschiedliche Methoden in Frage.

Zum einen kann die Immobilienwertermittlung vom Immobiliengutachter bzw. Immobiliensachverständigen durch ein vereinfachtes Ertragswertverfahren durchgeführt werden. Dabei werden der Bodenwert und der daraus resultierende Bodenwertzins außer Acht gelassen. Für die Wertermittlung zieht der Immobiliensachverständige bzw. Immobiliengutachter lediglich alle baulichen Anlagen heran.

Zum anderen kann der Immobiliensachverständige bzw. Immobiliengutachter das vollständige und vollwertige Ertragswertverfahren einsetzen. Dabei wird der Wert von Grund und Boden berücksichtigt. Allerdings wird der Immobiliengutachter für die genaue Ermittlung des Bodenwerts ein Vergleichsverfahren anwenden müssen.

Der Immobiliensachverständige bzw. Immobiliengutachter wird im Anschluss den Mietwert errechnen. Dieser wird in erster Linie durch die Objektgröße, die Lage und die Ausstattungsqualität bestimmt. Für die genaue Wertermittlung der Immobilie muss den Immobiliensachverständige bzw. Immobiliengutachter von diesem ermittelten Rohertrag noch die Anteile an den Kosten der Bewirtschaftung, die nicht umgelegbar sind, abrechnen.

Der Liegenschaftszins muss vom Immobiliengutachter bzw. Immobiliensachverständigen bei der Wertermittlungen in die weiterführende Berechnung einbezogen werden. Die Höhe des Liegenschaftszins richtet sich nach der Lage des Grundstücks. Vom Immobiliengutachter bzw. Immobiliensachverständigen wird der Liegenschaftszinssatz entsprechend der Nutzungsart der Immobilie umgelegt. Aus dem so ermittelten Bodenwert und dem Gebäudewert errechnet sich für den Immobiliengutachter nun der Ertragswert der Immobilie.

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