Bedarfsbewertung

Bedarfsbewertung durch den Immobiliensachverständigen

Der Nachweis eines niedrigeren Verkehrswertes bei der Bedarfsbewertung wurde gemäß §§ 138 ff. BewG vom Gesetzgeber zugelassen. Bei den Immobiliensachverständigen findet diese Öffnungsklausel, die Überbewertungen bei Immobilien vermeiden soll, häufig bei der Bewertung von bebauten und auch unbebauten Grundstücken Anwendung.

An die Stelle des Wertes für den Grundbesitz wird ein vom Immobiliengutachter ermittelter Verkehrswert, der bei der Besteuerung zugrunde gelegt wird, festgehalten. Die Finanzverwaltung wird allerdings nicht unbedingt automatisch eine Anerkennung für den vom Immobiliengutachter vorgegebenen Wert vornehmen.

Der Immobilieneigentümer kann anhand der regional erstellten Gutachten des zuständigen Gutachterausschusses oder aber durch die Hinzuziehung eines vereidigten, amtlich bestellten Immobiliensachverständigen den niedrigeren Verkehrswert nachweisen. Ebenfalls als Nachweis kann ein nach dem Besteuerungszeitpunkt oder ein innerhalb eines gewöhnlichen Geschäftsverkehrs im Geschäftsjahr erzielter Kaufpreis dienen.

Natürlich muss ein Immobiliengutachter die Grundsätze der Verkehrswertermittlung, die in der WertR (Wertermittlungsrichtlinie) und der Wert V (Wertermittlungsverordnung) geregelt sind, im Gutachten über eine Immobilie berücksichtigen. In der Regel werden zur Ermittlung des Verkehrswerts das Vergleichswertverfahren (geregelt in §§ 13 und 14 der WertV), das Ertragswertverfahren (geregelt in §§ 15 bis 20 der WertV), das Sachwertverfahren (geregelt in §§ 21 bis 25 der WertV) oder einer Kombination aus diesen Verfahren durch den Immobiliengutachter genutzt. Der Immobiliensachverständige muss natürlich von Fall zu Fall entscheiden, welche Verfahren unter Berücksichtigung der üblichen, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr angewandten Gepflogenheiten eingesetzt werden sollten.

In der Regel werden die Bodenrichtwerte, die für die Ermittlung des Bodenwerts zugrunde gelegt werden, vom Immobiliengutachter aus den regionalen Listungen der Gutachterausschüsse entnommen. In den einzelnen Richtwertzonen werden die Bodenrichtwerte regelmäßig alle zwei Jahre aktualisiert und neu bewertet. Entsprechend stellen für einen Immobiliensachverständigen die Listen der Gutachterausschüsse ein wichtiges Utensil bei der Bewertung dar.

Für die Bedarfsbewertung des Verkehrswerts stellt der in § 17 WertV geregelte Rohertrag einen weiteren wichtigen Wert dar. Dieser Rohertrag umfasst alle bei ordnungsgemäßer und zulässiger Bewirtschaftung bzw. Nutzung erzielbaren Grundstückseinnahmen wie Pachten und Mieten. Ein Immobiliengutachter wird für die Rohertragsermittlung allerdings nicht nur den Realertrag berücksichtigen, sondern auch eventuell nachhaltig erzielbare Erträge aus dem Grundstück.

Immobilieneigentümer sollten sich von vornherein des Wissens eines Immobiliengutachters versichern, um Problemen mit dem Steuerrecht und den Finanzbehörden aus dem Weg zu gehen.

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